資產配置-泰國曼谷房地產投資

交易前，應先停看聽，做好風險評估
from 內政部

一、貨幣匯率風險
　　由於國人多係直接購置海外不動產本身，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，且相對於穩定度高的新臺幣而言，外國貨幣可能有較大幅度的波動，則投資該國不動產收益有可能縮水，甚至造成損失。

二、政經局勢風險
　　部分開發中國家的政治局勢較不穩定，偶有政變、暴動等情形，部分國家更有排華意識或歧視作為，國人從事該國不動產投資風險相對提高，不得不慎。

三、法令規章風險
　　國外不動產權利制度與我國不同，是否均能由私人取得土地及房屋所有權，或有無限制外國人不得取得該國不動產所有權等，應事先了解。若外國人投資情形過熱引起當地反彈時，應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔。

四、交易安全風險
　　海外預售屋是否有國內履約保證制度？若無，則建議慎選較具規模且可靠之國內不動產經紀業或國外開發商，避免發生開發商倒閉或額外要求追加費用。至於成屋產權，該國是否有不動產登記或公證相關制度得以保障所購買的不動產權利，更應了解。

五、交易成本風險
　　國人從進場投資、持有或出租至出售退場，所需成本很多：取得時，可能有印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費等；持有或出租時，可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業公司之代租或代管費、社區或大樓管理費用等；出售時，可能有交易所得稅、印花稅、律師費、仲介費等。因此，不能只看該眼前名目報酬率，建議進一步評估實質報酬率。另外，如需海外貸款，尚需確定該國銀行提供給外國人貸款之成數、利率有無限制，評估需準備自備款及計算資金取得成本。

六、產品流通風險
　　所投資不動產究竟是針對外國人投資的不動產，還是當地人亦有能力負擔的標的；若當地人根本無力購買，則產品的流通性、變現性相對較低，將來出脫難度相對較高。另屬國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者，租金收益是否於年限期滿後能繼續維持，找到後續承租人之難易度，應多加留意。建議可先了解國際或當地之政府機關(構)、民間組織、團體公布該國家或地區不動產買賣或租金之市場行情。

七、資訊取得風險
　　建議選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場特性為投資標的，因人在國內，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應瞬息萬變的風險。

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國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易

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所以，確認經紀業很重要，注意交易安全，希望大家都可以很安全地投資。